Nel panorama immobiliare italiano c’è un dato di fatto: la maggior parte delle case presenta almeno una piccola difformità tra lo stato di fatto e le carte ufficiali.
Una finestra spostata di pochi centimetri, una vetrata installata senza permessi, un tramezzo interno che non risulta sulla planimetria. Dettagli minimi, certo. Ma sufficienti a bloccare una compravendita, far negare un mutuo o far saltare un rogito a due giorni dalla firma.
Il recente Decreto Salva Casa (convertito nella Legge 105/2024) è nato proprio per questo: semplificare la regolarizzazione delle piccole difformità, sbloccando milioni di immobili. Ma attenzione: non è un condono totale. E non è un automatismo magico.
Per vendere o acquistare con serenità, serve metodo. Ecco la checklist definitiva targata Vendere al Sicuro.
1. Verifica la documentazione urbanistica (lo Stato Legittimo)
La prima cosa da fare è recuperare il titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione o l’ultima modifica importante dell’immobile. Parliamo di:
- Licenza edilizia (per immobili ante 1977)
- Concessione edilizia
- Permesso di costruire
Spesso questi documenti si trovano in Comune, ma il Salva Casa ha semplificato le regole per dimostrare lo “Stato Legittimo”: in certi casi, basta l’ultimo titolo abilitativo che ha disciplinato i lavori, purché verificato. Azione: Controlla che l’immobile sia stato realizzato in conformità a quel titolo. È qui che emergono le vere irregolarità.
2. Confronta la planimetria catastale con la realtà
Uno degli errori più comuni è pensare che “basti che il catasto sia a posto”. Falso. Il Catasto ha fini fiscali, non probatori per l’urbanistica. Devi fare questo confronto a tre: Stato reale della casa ↔ Titolo edilizio (Comune) ↔ Piantina catastale
Se c’è una differenza (es. un muro abbattuto, una stanza in più), devi segnalarla a un tecnico. Potrebbe essere una modifica legittima non aggiornata al catasto, oppure una difformità urbanistica da sanare.
3. Individua le difformità sanabili
Il Salva Casa non sana tutto, ma amplia le possibilità per le “difformità parziali”. Ecco cosa rientra più facilmente nella sanatoria o nell’edilizia libera:
- Apertura o spostamento di finestre.
- Spostamento di tramezzi e porte interne.
- Installazione di VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili) su balconi.
- Ampliamenti minimi che rientrano nelle nuove tolleranze (che ora arrivano fino al 5% per le case sotto i 60mq).
Attenzione: Per abusi totali, nuove volumetrie strutturali o case costruite senza titolo, le regole restano molto rigide.
4. Addio “Doppia Conformità” (ma solo in parte)
In passato, per sanare un abuso, l’opera doveva rispettare sia le regole di quando fu costruita, sia quelle di oggi (Doppia Conformità). Un incubo burocratico. Il Salva Casa elimina questo requisito per le parziali difformità: oggi basta che l’opera rispetti la disciplina urbanistica attuale e quella sanitaria/sicurezza dell’epoca. Questo rende sanabili interventi che prima erano bloccati per cavilli burocratici.
5. Il fattore tempo: il Silenzio-Assenso
Questa è una novità cruciale per chi ha fretta di vendere. Con la nuova procedura, se il Comune non risponde entro 45 giorni dalla presentazione della domanda di sanatoria, la richiesta si intende accolta (Silenzio-Assenso). Niente più attese infinite senza risposta.
6. Se devi vendere, anticipa il problema
Una casa con difformità può essere venduta, ma i rischi sono alti:
- La banca dell’acquirente può negare il mutuo (il perito se ne accorgerà).
- Il notaio può bloccare l’atto.
- L’acquirente può usare l’abuso come leva per negoziare uno sconto aggressivo.
Nel metodo Vendere al Sicuro, verifichiamo la “vendibilità effettiva” prima ancora di pubblicare l’annuncio. Risolvere il problema prima costa meno che affrontarlo durante una trattativa in crisi.
7. La sanatoria ha un costo (ma è un investimento)
Il decreto semplifica la burocrazia, ma non azzera i costi. Bisogna prevedere:
- Diritti di segreteria e oblazioni (le sanzioni sono state rimodulate).
- Compensi per il tecnico (Geometra, Architetto). Stima questi costi in anticipo: potrai decidere se sanare tu o accordarti con l’acquirente detraendo la cifra dal prezzo, ma con patti chiari e scritti.
8. Scegli il tecnico giusto (e l’agente immobiliare giusto)
La sanatoria è una questione tecnica, ma anche strategica. Un bravo tecnico ti dirà se la pratica è fattibile. Un bravo agente immobiliare, invece, saprà come gestire la vendita in trasparenza, evitando che la difformità diventi un ostacolo insormontabile o un motivo di svalutazione.
Non lasciare che un muro spostato 20 anni fa blocchi i tuoi progetti oggi.
Verifica, sana, vendi.
