Vendere casa con il mutuo non ancora estinto: come funziona nel 2026

In sintesi

• Sì, si può vendere un immobile anche con il mutuo in corso: il debito residuo si salda al rogito con il ricavato della vendita, prassi consolidata nella compravendita immobiliare italiana (Testo Unico Bancario, D.Lgs. 385/1993, art. 120-quater).

• Per i mutui stipulati dal 2007 in poi, grazie al Decreto Bersani (Legge 40/2007), l'estinzione anticipata non prevede penali: si paga solo il capitale residuo e gli interessi maturati fino a quel momento.

• Dal 2007 la cancellazione dell'ipoteca è automatica: la banca comunica l'estinzione alla Conservatoria entro 30 giorni, senza bisogno del notaio e senza costi aggiuntivi per il cliente (Legge 40/2007).

• Per i mutui accesi prima del 2007 possono ancora esistere penali a scaglioni, concordate tra ABI e associazioni dei consumatori, fino allo 0,50% del capitale residuo nella prima metà del piano di ammortamento.

• Nel 2025 il ricorso al mutuo per l'acquisto di abitazioni in Italia è cresciuto del 18,3% sull'anno precedente (Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, Rapporto Immobiliare 2026): sempre più compravendite incrociano oggi il mutuo di chi vende con quello di chi compra.

Molti proprietari rimandano la decisione di vendere casa convinti di dover prima finire di pagare il mutuo. È una delle idee più diffuse, e più sbagliate, tra chi vuole vendere casa a Milano o altrove in Italia. Il mutuo residuo non impedisce la vendita: si estingue al momento del rogito, con parte del ricavato, e nella maggior parte dei casi il passaggio è più semplice di quanto ci si aspetti.

Posso vendere casa se non ho ancora finito di pagare il mutuo?

Vendere casa con un mutuo in corso è possibile nella stragrande maggioranza dei casi, e non richiede passaggi complicati. Il notaio, al momento del rogito, utilizza parte del prezzo pagato dall'acquirente per saldare il debito residuo verso la banca del venditore. Il resto della cifra va al venditore, al netto di quanto dovuto all'istituto di credito. È una procedura che si ripete ogni giorno negli studi notarili di tutta Italia, e che per chi vende comporta un solo vero obbligo: sapere con precisione, prima di mettere in vendita, quanto residua da pagare.

Come funziona l'estinzione del mutuo al momento del rogito

Il proprietario che decide di vendere richiede alla propria banca il conteggio estintivo, il documento che indica l'importo esatto necessario per chiudere il mutuo a una data precisa. La banca fornisce questo conteggio in tempi rapidi, generalmente entro trenta giorni dalla richiesta. Il notaio incaricato della compravendita riceve il documento e lo utilizza per calcolare come ripartire, al momento del rogito, il prezzo versato dall'acquirente tra la banca del venditore e il venditore stesso.

Per chi vende, il punto delicato riguarda l'organizzazione più che la tecnica: il conteggio estintivo va richiesto per tempo, non il giorno prima del rogito, perché ogni ritardo si scarica sulla data dell'atto e, a cascata, su chi nel frattempo ha organizzato un trasloco o un altro acquisto legato a quella vendita.

Ci sono penali per l'estinzione anticipata del mutuo?

I mutui stipulati dal 2007 in avanti non prevedono penali di estinzione anticipata, indipendentemente dal fatto che si tratti di prima casa o meno. È l'effetto del Decreto Bersani, convertito nella Legge 40 del 2007, che ha esteso questa tutela ai mutui a tasso fisso e a tasso variabile destinati all'acquisto o alla ristrutturazione di un immobile a uso abitativo o professionale. Chi estingue paga solo il capitale ancora dovuto e gli interessi maturati fino al giorno della chiusura.

Chi ha un mutuo firmato prima del 2007 fa bene a chiedere per iscritto alla propria banca l'importo esatto della penale prima di fissare un prezzo di vendita, invece di scoprirlo a rogito già firmato.

Cosa succede se il debito residuo è più alto del prezzo di vendita

È un caso raro ma non impossibile, soprattutto per chi ha acceso il mutuo da pochi anni o ha un immobile che ha perso valore rispetto al momento dell'acquisto. Quando il ricavato della vendita non basta a coprire l'intero debito, serve il consenso esplicito della banca a liberare l'ipoteca per un importo inferiore a quanto dovuto, una soluzione che gli istituti valutano caso per caso e non concedono automaticamente.

Da anni, prima ancora di mettere in vendita la casa di un cliente, verifichiamo la sua posizione con la banca: quanto residua sul mutuo e se esistono penali da considerare. Controlliamo anche se il valore di mercato dell'immobile copre il debito residuo, un passaggio spesso trascurato. Crediamo sia un controllo da fare all'inizio, non una sorpresa da scoprire a rogito già fissato, ed è uno dei motivi per cui parliamo di un metodo a prova di banca oltre che a prova di notaio.

Prima della Legge 40 del 2007, cambiare banca per ottenere condizioni migliori sul proprio mutuo, la cosiddetta surroga, comportava spese notarili che di fatto scoraggiavano quasi chiunque dal provarci. Da quel momento la surroga è diventata gratuita per il cliente, e con essa è cambiato anche l'atteggiamento delle banche verso l'intera vita del mutuo, estinzione compresa. È un pezzo di storia bancaria che pochi conoscono, ma che spiega perché oggi un'operazione che un tempo richiedeva settimane si chiuda nel giro di pochi giorni.

Perché conviene controllare la propria posizione prima ancora di mettere in vendita

Nel 2025 il ricorso al mutuo per comprare casa in Italia è cresciuto del 18,3% rispetto all'anno precedente, secondo il Rapporto Immobiliare Residenziale pubblicato dall'Agenzia delle Entrate, un dato che significa, in pratica, che sempre più compravendite mettono in fila due mutui distinti, quello residuo di chi vende e quello nuovo di chi compra, con tutto il coordinamento aggiuntivo che questo richiede tra le parti, le banche e il notaio incaricato dell'atto. Chi arriva al rogito con il proprio conteggio estintivo già pronto toglie una variabile dal tavolo, e velocizza un passaggio che altrimenti rischia di allungarsi proprio nei giorni finali.

Nella nostra esperienza, le vendite più rapide, quelle che si chiudono nel giro di poche settimane come testimoniano alcune delle recensioni che riceviamo, hanno quasi sempre un elemento in comune: la posizione debitoria del venditore era già chiara fin dall'inizio, non da ricostruire a ridosso del rogito.

Domande frequenti

Serve il notaio per cancellare l'ipoteca dopo l'estinzione del mutuo?

No, dal 2007 la cancellazione è automatica. La banca comunica l'estinzione alla Conservatoria entro 30 giorni e l'ufficio procede d'ufficio, senza autentica notarile né costi aggiuntivi per il cliente.

Quanto tempo prima del rogito devo chiedere il conteggio estintivo?

Conviene richiederlo appena si fissa una data di rogito plausibile, con almeno un mese di margine. La banca ha bisogno di tempo per calcolarlo e comunicarlo, e un ritardo qui può far slittare l'intero atto.

Posso vendere casa se ho un mutuo a tasso variabile?

Sì, la procedura è identica a quella di un mutuo a tasso fisso. Cambia solo il calcolo degli interessi maturati, che il conteggio estintivo della banca riporta comunque in modo preciso.

Cosa succede se ho più immobili con mutui diversi e ne vendo solo uno?

Ogni immobile ha la propria posizione ipotecaria, gestita in modo indipendente. Il rogito riguarda solo l'immobile venduto e il relativo mutuo, non le altre esposizioni del proprietario.

L'acquirente rischia qualcosa se il venditore ha ancora un mutuo aperto?

No, se la procedura viene gestita correttamente dal notaio. L'ipoteca sull'immobile viene cancellata una volta saldato il debito, e l'acquirente riceve un immobile libero da vincoli, come previsto dall'atto.

Fonti

• Repubblica Italiana (2007). Decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito in Legge 2 aprile 2007, n. 40 (Decreto Bersani). Gazzetta Ufficiale.

• Consiglio Nazionale del Notariato (2007). Decreto Bersani-bis: cosa cambia. Notariato.it.

• Idealista.it (2025). Estinzione anticipata mutuo: come funziona, le modalità e i costi. Idealista News.

• Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare (2026). Rapporto Immobiliare Residenziale 2026. Agenzia delle Entrate.